Покупатель найден, время у нотариуса согласовано, а банк просит акт оценки. И тут выясняется, что бани нет в регистре строений, площадь дома в регистре на 40 м² меньше фактической или о разрешении на использование никогда не ходатайствовали.
Такая ситуация почти всегда выясняется именно во время сделки, потому что тогда в регистр впервые смотрит кто-то, кроме владельца. В этом руководстве описано, что проверяют нотариус и банк, какие ошибки в регистре встречаются чаще всего и как их по порядку исправить.
Почему регистр так важен при сделке
Поземельная книга показывает, кому принадлежит земля. Регистр строений показывает, что на этой земле стоит: какие здания, какого размера, с каким назначением и на основании какого уведомления или разрешения. Каждое строение в регистре отдельно – дом, баня и гараж – это три отдельные записи.
Покупатель фактически платит за эти здания. Если в регистре и в натуре разная картина, возникает вопрос, за что именно платят и построено ли это законно.
Что проверяет нотариус
Обязанности нотариуса вытекают из Закона о нотариате и Закона о нотариальном удостоверении. Упрощённо:
- Регистры. Для обеспечения правильности нотариального действия нотариус проверяет связанные с ним данные в соответствующих регистрах.
- Поземельная книга. Перед сделкой нотариус проверяет, имеет ли продавец право распоряжаться недвижимостью.
- Разъяснение. Нотариус разъясняет участникам значение и последствия сделки. Если у него возникают сомнения, он обсуждает их с участниками и может записать своё разъяснение в договор.
- Энергетический сертификат. В объявлении о продаже здания должны быть данные энергетического сертификата, а сам сертификат передаётся покупателю. Требование выполнено, если сертификат виден в регистре строений.
Нотариус – не строительный надзор и не решает, законно ли здание. Но если данные регистра строений не совпадают с тем, что продаётся, это всплывёт за его столом – и покупатель узнает об этом в самый неудобный момент.
На что смотрит банк
Если покупка делается с кредитом, недвижимость служит залогом банка. Банки публично поясняли, что проверяют законность залога по поземельной книге и регистру строений и что отсутствие разрешения на использование не всегда автоматически означает отказ – важно, почему его нет и кто его оформляет.
Условия в разных банках различаются и меняются со временем. Поэтому до сделки спросите свой банк письменно, что он требует в вашей ситуации: достаточно ли начать процедуру или уведомление об использовании или разрешение на использование должно быть в регистре до выплаты кредита.
Типичные проблемы и что они означают
| Проблема | Что это означает | Как привести в порядок |
|---|---|---|
| Здания нет в регистре, построено до 22.07.1995 | Наличие правового основания предполагается, кроме зданий на земле, не внесённой в поземельную книгу | Уведомление о представлении данных в регистр строений с доказательствами времени постройки |
| Здания нет в регистре, построено позже без уведомления или разрешения | Самовольная постройка | Узаконивание задним числом – см. руководство |
| Площадь или число этажей в регистре неверны, само здание не менялось | Ошибка в данных регистра | Запись об исправлении в регистре на основании верных данных, например обмера |
| Площадь отличается, потому что здание расширено | Расширение – это строительство | Уведомление о строительстве или разрешение на строительство по приложению 1 и уведомление или разрешение на использование по приложению 2 |
| Есть разрешение на строительство, нет разрешения на использование | Последний этап не пройден | Уведомление об использовании или ходатайство о разрешении на использование по действующему приложению 2 |
| Неверное назначение использования, например в бане живут | Изменение назначения | Уведомление об использовании для изменения назначения |
Записью об исправлении в регистре можно исправить только данные, для исправления которых не нужна процедура по Строительному кодексу. Если площадь отличается потому, что дом достроили, это не ошибка в данных, а строительство, и его нужно пройти как обычную процедуру.
Как привести в порядок: шаги
- 1.Проверьте в регистре строений все строения на своей недвижимости и сравните их с тем, что реально стоит на земле. Запишите по каждому зданию площадь, число этажей, назначение и какие уведомления или разрешения есть в регистре.
- 2.Определите ситуацию каждого здания. Ошибка в данных, не пройден последний этап или здание построено без уведомления или разрешения? Поможет таблица выше.
- 3.Соберите доказательства времени постройки, особенно для зданий, которых нет в регистре.
- 4.Спросите волость письменно, какую процедуру она ожидает для каждого здания. Письменный ответ поможет и у нотариуса, и в банке.
- 5.Закажите обмер, если площадь или число этажей указаны неверно или нет чертежей. Если строительного проекта нет, для оценки безопасности заказывают аудит строения – в процедуре он заменяет строительный проект и строительную документацию.
- 6.Подайте в EHR нужный документ: уведомление о представлении данных, запрос на исправление, уведомление об использовании или ходатайство о разрешении на использование.
- 7.После внесения записи возьмите выписку из регистра и передайте её нотариусу и банку. Госпошлина за заверенную выписку – 2 евро за страницу.
Разница между уведомлением об использовании и разрешением на использование описана в руководстве уведомление об использовании или разрешение на использование. Пошаговое заполнение формы регистра строений – в руководстве уведомление о строительстве и разрешение на использование в EHR.
Сколько это занимает
Сроки процедуры волости прописаны в законе. Но большая часть времени уходит до этого – на сбор документов и очереди к специалистам.
| Этап | Время |
|---|---|
| Проверка регистра и сбор доказательств | зависит от вас – часто пара вечеров |
| Обмер, аудит, документы по разделам | зависит от очереди специалистов – спрашивайте сразу |
| Уведомление об использовании (kasutusteatis) | не менее 10 дней, если волость не сообщит о дополнительной проверке |
| Разрешение на использование или дополнительная проверка | до 30 дней, плюс круги запросов дополнительных документов |
| Узаконивание задним числом | несколько этапов подряд: уведомление или разрешение, затем уведомление или разрешение на использование |
Быстрее всего, когда ошибка только в данных. Дольше всего – когда здание построено без уведомления или разрешения, потому что тогда нужно пройти две процедуры подряд.
Если сделка уже близко
- Скажите покупателю честно. Скрытая ошибка в регистре всё равно выйдет наружу у нотариуса, а вместе с ней пропадёт и доверие.
- Начните процедуру сразу. Поданное уведомление или ходатайство вместе с письменным ответом волости – гораздо более сильный аргумент, чем обещание.
- Договоритесь о сроке письменно. Если сделка заключается до того, как регистр приведён в порядок, впишите в договор, кто и к какому сроку получит недостающий документ. Обсудите это с нотариусом.
- Поговорите с банком заранее. Спросите письменно, при каком условии будет выплачен кредит.
Вернуться ко всем руководствам или посмотреть готовые комплекты документов и персональные услуги.