Ostja on leitud, notari aeg on kokku lepitud ja pank küsib hindamisakti. Siis selgub, et saun ei ole ehitisregistris, maja pindala on registris 40 m² väiksem kui tegelikult või kasutusluba ei ole kunagi taotletud.
See on olukord, mis tuleb välja peaaegu alati just tehingu ajal, sest siis vaatab registrit esimest korda keegi teine peale omaniku. Selles juhendis on kirjas, mida notar ja pank kontrollivad, millised registrivead on kõige sagedasemad ja kuidas need järjest korda teha.
Miks register tehingul nii palju loeb
Kinnistusraamat näitab, kellele maa kuulub. Ehitisregister näitab, mis sellel maal seisab: millised hooned, kui suured, mis otstarbega ja millise teatise või loa alusel. Iga ehitis on registris eraldi – maja, saun ja garaaž on kolm eraldi kannet.
Ostja maksab tegelikult nende hoonete eest. Kui registris ja looduses on erinev pilt, tekib küsimus, mille eest täpselt makstakse ja kas see on õiguspäraselt ehitatud.
Mida notar kontrollib
Notari kohustused tulevad notariaadiseadusest ja tõestamisseadusest. Lihtsustatult:
- Registrid. Ametitoimingu õigsuse tagamiseks kontrollib notar toiminguga seotud andmeid asjakohastest registritest.
- Kinnistusraamat. Enne tehingut kontrollib notar, kas müüjal on õigus kinnisasja käsutada.
- Selgitamine. Notar selgitab osalejatele tehingu tähendust ja tagajärgi. Kui tal tekib kahtlus, arutab ta selle osalejatega läbi ja võib oma selgituse lepingusse kirja panna.
- Energiamärgis. Hoone müügikuulutuses peavad olema energiamärgise andmed ja märgis antakse ostjale üle. Nõue on täidetud, kui märgis on ehitisregistris nähtav.
Notar ei ole ehitusjärelevalve ja ei otsusta, kas hoone on õiguspärane. Aga kui ehitisregistri andmed ei klapi sellega, mida müüakse, tuleb see tema laua taga jutuks – ja ostja saab teada kõige ebamugavamal hetkel.
Mida pank vaatab
Kui ost tehakse laenuga, on kinnisvara panga tagatis. Pangad on avalikult selgitanud, et kontrollivad tagatise õiguspärasust kinnistusraamatu ja ehitisregistri järgi ning et puuduv kasutusluba ei tähenda alati automaatselt keeldumist – oluline on, miks see puudub ja kes selle korda teeb.
Tingimused on pangati erinevad ja muutuvad ajas. Seepärast küsi oma pangalt enne tehingut kirjalikult, mida nad sinu olukorras nõuavad: kas piisab menetluse alustamisest või peab kasutusteatis või kasutusluba olema registris enne laenu väljamaksmist.
Tüüpilised probleemid ja mida need tähendavad
| Probleem | Mida see tähendab | Kuidas korda teha |
|---|---|---|
| Hoone puudub registrist, ehitatud enne 22.07.1995 | Õigusliku aluse olemasolu eeldatakse, välja arvatud kinnistusraamatusse kandmata maal | Ehitisregistrile andmete esitamise teatis koos tõenditega ehitusaja kohta |
| Hoone puudub registrist, ehitatud hiljem ilma teatise või loata | Omavoliline ehitis | Seadustamine tagantjärele – vt juhendit |
| Pindala või korruste arv on registris vale, hoone ise ei ole muutunud | Registriandmete viga | Registriparanduskanne õigete andmete alusel, nt mõõdistus |
| Pindala erineb, sest hoonet on laiendatud | Laiendamine on ehitamine | Ehitusteatis või -luba lisa 1 järgi ja kasutusteatis või -luba lisa 2 järgi |
| Ehitusluba on olemas, kasutusluba puudub | Viimane etapp jäi tegemata | Kasutusteatis või kasutusloa taotlus kehtiva lisa 2 järgi |
| Kasutamise otstarve on vale, nt saunas elatakse | Otstarbe muutmine | Kasutusteatis otstarbe muutmiseks |
Paranduskandega saab parandada ainult andmeid, mille parandamiseks ei ole vaja ehitusseadustiku menetlust. Kui pindala erineb sellepärast, et maja on suuremaks ehitatud, ei ole see andmeviga, vaid ehitamine, ja selle peab läbi tegema tavalise menetlusena.
Kuidas korda teha: sammud
- 1.Vaata ehitisregistrist oma kinnistu kõik ehitised üle ja võrdle neid sellega, mis tegelikult maa peal on. Kirjuta iga hoone kohta üles pindala, korruste arv, otstarve ja millised teatised või load on registris.
- 2.Määra iga hoone olukord. Kas viga on andmetes, puudub viimane etapp või on ehitatud ilma teatise või loata? Tabel ülal aitab.
- 3.Kogu tõendid ehitusaja kohta, eriti hoonete puhul, mida registris ei ole.
- 4.Küsi vallalt kirjalikult, millist menetlust nad iga hoone puhul ootavad. Kirjalik vastus aitab ka notari ja panga juures.
- 5.Telli mõõdistus, kui pindala või korruste arv on vale või joonised puuduvad. Kui ehitusprojekti ei ole, tellitakse ohutuse hindamiseks ehitise audit – see asendab menetluses ehitusprojekti ja ehitusdokumente.
- 6.Esita EHR-is vastav dokument: andmete esitamise teatis, paranduse taotlus, kasutusteatis või kasutusloa taotlus.
- 7.Võta pärast kannet registrist väljavõte ja anna see notarile ja pangale. Kinnitatud väljavõtte riigilõiv on 2 eurot lehekülje eest.
Kasutusteatise ja kasutusloa vahe on lahti kirjutatud juhendis kasutusteatis või kasutusluba. Ehitisregistri vormi täitmine samm-sammult on juhendis ehitusteatis ja kasutusluba EHR-is.
Kui kaua see võtab
Valla menetluse tähtajad on seaduses kirjas. Enamik ajast kulub aga enne seda – dokumentide kogumisele ja spetsialistide järjekorrale.
| Etapp | Aeg |
|---|---|
| Registri ülevaatus ja tõendite kogumine | sõltub sinust – sageli paar õhtut |
| Mõõdistus, audit, eriosade dokumendid | sõltub spetsialistide järjekorrast – küsi kohe |
| Kasutusteatis | vähemalt 10 päeva, kui vald täiendavat kontrolli ei teata |
| Kasutusluba või täiendav kontroll | kuni 30 päeva, millele lisanduvad lisadokumentide nõudmise ringid |
| Seadustamine tagantjärele | mitu etappi järjest: teatis või luba, siis kasutusteatis või -luba |
Kõige kiirem on olukord, kus viga on ainult andmetes. Kõige aeganõudvam on hoone, mis on ehitatud ilma teatise või loata, sest siis tuleb läbi teha kaks menetlust järjest.
Kui tehing on juba lähedal
- Ütle ostjale ausalt. Varjatud registriviga tuleb notari juures nagunii välja ja usaldus kaob koos sellega.
- Alusta menetlust kohe. Esitatud teatis või taotlus koos valla kirjaliku vastusega on palju parem argument kui lubadus.
- Lepi tähtaeg kirjalikult kokku. Kui tehing tehakse enne, kui register on korras, pane lepingusse kirja, kes ja mis ajaks puuduva dokumendi hangib. Arutage see notariga läbi.
- Räägi pangaga varakult. Küsi kirjalikult, mis tingimusel laen välja makstakse.
Tagasi kõigi juhendite juurde või vaata valmis dokumendikomplekte ja personaalseid teenuseid.