Vanaisa ehitatud saun ei ole kunagi registrisse jõudnud. Maja taha tehti kümme aastat tagasi juurdeehitus, aga paberid jäid tegemata. Garaaž on olemas, registris aga mitte. Need on Eestis igapäevased olukorrad ja enamik neist on lahendatavad – tavaliselt palju lihtsamalt, kui kardetakse. Kõige tähtsam on aru saada, millisesse olukorda sinu ehitis kuulub, sest sellest sõltub kogu edasine töö.
Kõigepealt: milline olukord on sinu oma
| Olukord | Kirjeldus | Mida on vaja |
|---|---|---|
| A | Ehitati loa alusel, dokumendid olemas, ainult kasutusluba puudub | Kasutusteatis või kasutusluba olemasolevate dokumentidega |
| B | Ehitati loa alusel, kuid osa dokumente on kadunud või ehitati projektist erinevalt | Taastatud dokumendid, vajadusel mõõdistus, audit, muudatusprojekt |
| C | Hoone ehitati enne 22. juulit 1995 ja puudub registrist | EHR-i andmete esitamise teatis, mõõdistusjoonised, tõendid ehitusaja kohta |
| D | Hoone ehitati 22.07.1995 – 30.06.2015 ilma nõutava loata | Ehitise audit, lisaauditid, EHR-i kanne ja kasutusteatis või -luba |
| E | Hoone ehitati alates 01.07.2015 ilma nõutava teatise või loata | Tavaline menetlus tagantjärele: mõõdistusprojekt, teatis või luba, seejärel kasutusteatis või -luba |
Miks see üldse oluline on
Kinnisvaratehing
Registrisse kandmata hoone ei kajastu ehitisregistri väljavõttel. Praktikas tähendab see, et ostja ei saa kinnitust, et hoone on olemas ja õiguspärane. Tehing võib venida, hind langeda või ostja taganeda. Müügi eel avastatud probleem on alati kallim kui varakult lahendatud probleem, sest tähtaeg surub peale.
Pangalaen ja hüpoteek
Pangad ja hindajad lähtuvad reeglina ehitisregistri andmetest. Kui hoonet registris ei ole või selle andmed on valed, ei pruugi see hindamisaktis väärtusena arvesse minna. See mõjutab nii laenusummat kui ka tagatise väärtust. Täpsed tingimused sõltuvad konkreetsest pangast – küsi neilt enne, kui midagi ette võtad.
Kindlustus
Kindlustusandjad küsivad kahjujuhtumi korral sageli ehitise andmeid ja õiguspärasust. Kui hoone ei ole registris, võib kahju hüvitamine muutuda vaidlusküsimuseks. Kontrolli oma poliisi tingimusi.
Järelevalve
Kui kohalik omavalitsus avastab ehitise järelevalve käigus, võib ta teha ettekirjutuse ja määrata sunniraha, äärmuslikul juhul nõuda ehitise lammutamist. Vabatahtlikult ja korrektselt algatatud menetlus kulgeb peaaegu alati sujuvamalt kui see, mis algab valla ettekirjutusest.
Enne 22. juulit 1995 ehitatud hooned
- 1.Kogu kokku tõendid ehitusaja kohta.
- 2.Telli mõõdistusjoonised – plaanid, lõiked, vaated, asendiplaan.
- 3.Esita EHR-i kaudu ehitise andmete esitamise teatis koos tõendite ja joonistega.
- 4.Vasta valla küsimustele ja vajadusel lepi kokku paikvaatlus.
- 5.Kasutusteatist või kasutusluba ei ole üldjuhul vaja, kui hoone kasutusotstarve ei muutu.
Oluline nüanss: kui hoonet on pärast 1995. aastat oluliselt ümber ehitatud või laiendatud, käsitletakse seda osa hilisema ehitisena ja sellele kehtivad selle ajastu reeglid. Vana katuse all olev uus juurdeehitus ei muutu vanaks.
Aastatel 1995–2015 ilma loata ehitatud hooned
See on kõige töömahukam olukord. Hoone peab vastama ohutusnõuetele ja seda tuleb tõendada. Nõuete tase sõltub sellest, millal täpselt ehitati: 22.07.1995 – 31.12.2002 ehitatud hoone peab vastama ehitamise ajal kehtinud ohutusnõuetele.
Tüüpiline dokumendipakett
- Ehitise audit – pädeva spetsialisti hinnang konstruktsioonide, tuleohutuse ja kasutusohutuse kohta; sisaldab ka tehnilisi andmeid EHR-i jaoks.
- Mõõdistusjoonised või mõõdistusprojekt – plaanid, lõiked, vaated, asendiplaan tegeliku olukorra järgi.
- Elektripaigaldise audit koos mõõteprotokollidega.
- Gaasipaigaldise audit, kui hoones on gaasiküte või -pliit.
- Küttesüsteemi dokumendid ja korstnapühkija akt.
- Vajadusel vee ja kanalisatsiooni dokumendid ning tuleohutusega seotud aktid – sealhulgas tuletõrje veevõtukoha katsetusakt, kui vald seda küsib.
1. augustist 2026 on 500-eurone seadustamise riigilõiv kaotatud. Kui menetlus lõpeb kasutusloaga, tuleb tasuda kasutusloa riigilõiv.
Alates 1. juulist 2015 ilma loata ehitatud hooned
Siin tehakse tavaline menetlus tagantjärele: esmalt mõõdistusprojekt, mis kajastab tegelikku olukorda, seejärel ehitusteatis või ehitusluba ja lõpuks kasutusteatis või kasutusloa taotlus. Kui varjatud konstruktsioonide kohta dokumente ei ole, on lisaks vaja ehitise auditit, mis tõendab nende vastavust. Menetluse tehniline pool käib täpselt samamoodi nagu tavalisel ehitusel – vaata juhendit ehitusteatise ja kasutusloa taotlemisest EHR-is.
Kust alustada: seitse sammu
- 1.Vaata ehitisregistrist, mis sinu kinnistu kohta üldse kirjas on. Sageli selgub, et osa hooneid on registris, osa mitte, ja andmed on vananenud.
- 2.Määra ehitusaasta ja kogu selle kohta tõendid. See otsustab kogu edasise tee.
- 3.Tee endale nimekiri kõigist kinnistu ehitistest ja märgi iga juurde, millisesse olukorda (A–E) see kuulub.
- 4.Küsi vallast kirjalikult, mida nemad konkreetse ehitise puhul ootavad. Kirjalik vastus on hiljem kullaväärt.
- 5.Telli mõõdistus ja vajadusel audit. Ära telli rohkem, kui vald küsib.
- 6.Kogu auditid ja aktid – elekter, küte ja korsten, gaas, vesi ja kanalisatsioon.
- 7.Esita EHR-is vajalik teatis või taotlus koos kaaskirjaga, mis selgitab olukorda ausalt.
Kaaskiri on alahinnatud tööriist. Menetleja loeb selle esimesena ja see määrab, kas ta saab olukorrast kohe aru või hakkab küsimusi esitama. Hea kaaskiri ütleb lühidalt: mis ehitis, millal ehitatud, miks dokumente ei ole, mida oled kogunud ja mida taotled.
Kulud ja ajakava
Täpset hinda ei saa ette öelda, sest see sõltub ehitisest ja sellest, kui palju dokumente on puudu. Suurusjärkude planeerimiseks on kasulik teada, millest kulu koosneb:
- Mõõdistusprojekt – tavaliselt suurim üksik kulu, sõltub hoone suurusest ja keerukusest.
- Ehitise audit – vajalik peamiselt olukordades D ja E.
- Eriosade auditid – elekter, gaas; korstnapühkija akt.
- Geodeetiline teostusmõõdistus, kui seda nõutakse.
- Riigilõiv – kasutusloa korral; seadustamise 500-eurost lõivu enam ei ole.
- Oma aeg – dokumentide kogumine ja vormistamine võtab reaalselt nädalaid.
Tüüpiline eramu seadustamine, kus dokumendid on osaliselt puudu, kestab kogemuse järgi mitu kuud – suurem osa sellest ajast kulub mõõdistuse ja auditite tellimisele ning järjekordadele, mitte valla menetlusele.
Levinud vead
- 1.Oodatakse müügini. Tehingu eel avastatud probleem lahendatakse kiirustades ja kallilt.
- 2.Tellitakse kõik korraga. Enne valla kirjalikku seisukohta ei ole mõtet tellida auditeid, mida ei küsitud.
- 3.Ehitusaeg jäetakse tõendamata. Ilma selleta läheb vana hoone kallima menetluse teed.
- 4.Laiendust käsitletakse vana hoone osana. Pärast 1995. aastat tehtud juurdeehitus on eraldi hilisem ehitis.
- 5.Kaaskiri jääb kirjutamata või on liiga napp – menetleja ei saa olukorrast aru.
- 6.Kaasomanikega ei räägita. Kaasomandis kinnistul on nõusolek peaaegu alati vajalik.
- 7.Valla vastused jäävad suuliseks. Küsi alati e-kirjaga, et vastus oleks kirjalik.
Tagasi kõigi juhendite juurde või vaata valmis dokumendikomplekte ja personaalseid teenuseid.