Lühidalt
- Mida on vaja:
- ehitusdokumendid – teostusjoonised, ehituspäevik, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid, katseprotokollid ja paigaldusjuhendid – peavad olema omanikule kättesaadavad ja antakse ehitisregistrile üle hiljemalt koos kasutusteatise või kasutusloa taotlusega.
- Hind:
- dokumentide kokkupanek on sinu enda töö. Siteos koostab üleandmise paketi üks nupp: Eramu pakett 49 € objekti kohta, Ehitaja 19 € kuus + km; 14 päeva saab proovida tasuta.
- Aeg:
- koosta dokumendid jooksvalt ehituse ajal; pakett pane kokku enne kasutusteatise või kasutusloa taotluse esitamist.
Mis on ehitusdokumendid ja teostusdokumentatsioon?
Ehitusdokumendid on dokumendid, mis kajastavad ehitamist. Ehitusseadustiku (EhS) § 15 lg 2 järgi peavad need võimaldama saada ehitise kasutamiseks ja kontrollimiseks asjakohast teavet ehitisest ja ehitamisest, sealhulgas kasutatud ehitustoodetest ja -materjalidest, ning neist peab olema võimalik tuvastada ehitamise eest vastutanud isik.
Ehitusel räägitakse sageli „teostusdokumentatsioonist“. Seaduses seda terminit ei ole – enamasti mõeldakse selle all just ehitusdokumente koos teostusjoonistega.
EhS § 15 lg 3 järgi on ehitusdokumendid eelkõige:
- teostusjoonised või teostusmudel;
- ehituspäevik;
- kaetud tööde aktid;
- töökoosolekute protokollid;
- muud ehitamist iseloomustavad dokumendid, sealhulgas seadmete ja tehnosüsteemi seadistus- ja katseprotokollid ning paigaldusjuhendid.
Täpsemad nõuded on majandus- ja taristuministri 14.02.2020 määruses nr 3 (edaspidi määrus nr 3). Määrus kehtib siis, kui ehitamiseks on nõutud ehitusluba, kasutamiseks kasutusluba või kui teatisega tuleb esitada ehitusprojekt (§ 1 lg 2). Ehitustöö kohta, mida ei tehta, dokumenti ei koostata (§ 1 lg 4).
Ehitusdokumentide nimekiri: mida tellijale üle anda
Tabel näitab, millised dokumendid tavaliselt üleandmise paketti kuuluvad, kes need allkirjastab ja kus on nõuded kirjas. Kõiki ridu ei ole igal objektil – näiteks mahamärkimise akti ega õhulekkearvu mõõtmise akti väiksemal ehitusel sageli ei ole.
| Dokument | Kes allkirjastab | Nõuded |
|---|---|---|
| Ehituspäevik | Ehitustöö tegija pädev isik, iga kande | Määrus nr 3 § 6, § 13 lg 3 |
| Kaetud tööde aktid | Ehitustöö tegija ja omanikujärelevalve tegija pädev isik | § 7, § 13 lg 2 |
| Teostusjoonised | Koostaja | § 5, § 13 lg 4 p 1 |
| Töökoosolekute protokollid | Koostaja | § 9, § 13 lg 4 p 4 |
| Tehnosüsteemi toimivuse katseprotokollid | Koostaja | § 10, § 13 lg 4 p 2 |
| Õhulekkearvu mõõtmise akt | Koostaja | § 8, § 13 lg 4 p 3 |
| Geodeetilise mahamärkimise akt | Koostaja | § 11, § 13 lg 4 p 6 |
| Kasutus- ja hooldusjuhend | Koostaja | § 12, § 13 lg 4 p 5; EhS § 17 |
| Paigaldusjuhendid, seadistusprotokollid | – | EhS § 15 lg 3 p 5 |
Enda tarbeks ehitades allkirjastab ehitusdokumendid ehitise omanik (määrus nr 3 § 13 lg 5).
Kas hooldusjuhend on kohustuslik?
Kui õigusaktis ei ole sätestatud teisiti, ei ole hooldusjuhendi olemasolu kohustuslik (EhS § 17 lg 3). Kui hooldusjuhend on olemas, esitatakse see elektrooniliselt ehitisregistrile (EhS § 17 lg 4). Kasutusloa taotlusele lisatakse hooldusjuhend õigusaktis sätestatud juhul (EhS § 52 lg 2 p 6).
Hooldusjuhend koostatakse ehitusprojekti ja ehitamisel saadud teabe põhjal (määrus nr 3 § 12 lg 2). Selles on muu hulgas ehitise ja selle osade kavandatud kasutusaeg, hooldustööde loetelu ja soovitatav sagedus ning juhised vee- ja energiatarbimise jälgimiseks (§ 12 lg 4).
Kellele ja millal ehitusdokumendid üle anda
Ehitisregistrile
Ehitusdokumendid antakse ehitisregistrile üle elektrooniliselt hiljemalt koos kasutusloa taotluse või kasutusteatisega (määrus nr 3 § 14 lg 1). Kasutusloa taotluses märgitakse ka ehitusdokumendid, välja arvatud juhul, kui taotlus esitatakse ainult kasutamise otstarbe muutmiseks (EhS § 52 lg 2 p 10).
Üleandmise kohustust ei ole, kui koos ehitusteatisega ei pea esitama ehitusprojekti või kui ehitise kasutusele võtmisel ei pea esitama kasutusteatist ega taotlema kasutusluba (määrus nr 3 § 14 lg 1). Ehitusdokumendid, mida registrile üle ei anta, säilitab ehitise omanik (§ 14 lg 4).
Tellijale ja omanikule
Ehitusdokumendid peavad olema ehitise omanikule ja riikliku järelevalve teostajale kättesaadavad (määrus nr 3 § 2 lg 4). Ehitusalal tegutsev ettevõtja peab tagama, et tema vastutusel toimuv tegevus saaks nõuetekohaselt dokumenteeritud, ja andma dokumendid ettenähtud korras üle pädevale asutusele (EhS § 21 lg 1 p 2).
Millal ja mis kujul tellija dokumendid kätte saab, lepitakse tavaliselt kokku töövõtulepingus. Hea tava on anda need üle koos tööde üleandmisega, mitte kuid hiljem, sest omanikul on neid vaja kasutusteatise või kasutusloa taotluse jaoks.
Kumb sinu ehitisel vajalik on, vaata juhendist kasutusteatis või kasutusluba. Esitamise sammud on lehtedel kasutusteatise esitamine ja kasutusloa taotlemine.
Kui kaua ehitusdokumente säilitada
Ehitusseadustik näeb ette trahvi ehitusdokumentide või nende koopiate täies mahus vähemalt seitsmeks aastaks säilitamata jätmise eest, kui see takistab olulisel määral ehitise ohutuse hindamist (EhS § 137). Füüsilisele isikule on trahv kuni 300 trahviühikut, juriidilisele isikule kuni 100 000 eurot.
Praktiline järeldus: ehitajana hoia oma objektide dokumendid alles vähemalt seitse aastat. Omanikuna hoia alles kõik, mida ehitisregistrisse ei antud (määrus nr 3 § 14 lg 4) – neid on vaja ka siis, kui maja kunagi müüd või ümber ehitad.
Üleandmise pakett: kuidas dokumendid kokku panna
Digitaalne ehitusdokument peab olema loetav vabavaralise tarkvaraga, ei tohi sisaldada muutuvaid osi ja peab olema digitaalselt allkirjastatud (määrus nr 3 § 3 lg 1). Paberil allkirjastatud ja skannitud dokumenti ei pea uuesti digitaalselt allkirjastama (§ 13 lg 6). Selge kaustastruktuur säästab nii vallaametniku kui ka tellija aega:
| Kaust | Sisu |
|---|---|
| 01 Ehituspäevik | Allkirjastatud kuu PDF-id; ettevõtjal ka masinloetav tabel |
| 02 Kaetud tööde aktid | Aktid koos fotodega; aktide nimekiri tabelina |
| 03 Töökoosolekute protokollid | Kronoloogiliselt, kuupäev failinimes |
| 04 Teostusjoonised | Sh geodeetiline teostusjoonis, kui see on tehtud |
| 05 Katse- ja mõõteprotokollid | Tehnosüsteemid, õhulekkearv, elektripaigaldis |
| 06 Materjalid | Materjalide nimekiri, toimivusdeklaratsioonid, paigaldusjuhendid |
| 07 Hooldusjuhend | Kui see on koostatud |
- Failinimi ütleb sisu: „2026-05_ehituspaevik.pdf“, „akt-03_hudroisolatsioon.pdf“.
- Üks dokument, üks fail. Ära liida kõiki akte üheks 80-leheküljeliseks PDF-iks.
- Kontrolli allkirju enne üleandmist. Allkirjata dokumendi pärast tuleb hiljem kõige rohkem lisaküsimusi.
Kui ehitus on juba valmis ja osa dokumente puudub, loe kuidas puuduvaid dokumente asendada või mida teha, kui vald nõudis lisadokumente.