Кухня побольше за счёт кладовой, расширенная ванная, сауна в ванной, камин в старом дымоходе – во многих квартирах за годы что-то переделали, а в регистре строений (EHR) по-прежнему старый план. Обычно это всплывает при продаже квартиры, кредите или страховании. Хорошая новость: чаще всего это можно исправить без разрешения на строительство задним числом.
Была ли это вообще перестройка?
Согласно § 4 части 3 Строительного кодекса, перестройка – это строительство, в ходе которого свойства строения существенно меняются. В частности, это:
- изменение или замена несущих или придающих жёсткость конструкций здания;
- изменение ограждающих конструкций (напр. наружные стены, оконные проёмы);
- установка, изменение или снос технической системы, если это меняет внешний вид или другие свойства строения (водопровод, канализация, вентиляция, отопление, электричество).
Замена отдельной части на равноценную не является перестройкой. Удаление ненесущей перегородки или установка раздвижной стены, как правило, тоже не является перестройкой. В старых домах всё же стоит проверить по проекту дома, что стена не была элементом жёсткости.
Важно, когда были сделаны изменения
| Изменения сделаны | Что действует |
|---|---|
| До 22.07.1995 | Наличие правового основания предполагается (§ 28 ч. 1¹ Закона о введении в действие Строительного кодекса и Закона о планировании). Данные вносятся в регистр строений (EHR) уведомлением о представлении данных (§ 28 ч. 3). Разрешение задним числом не требуется. |
| 22.07.1995 – 30.06.2015 | Строение должно быть безопасным. Безопасность оценивается по требованиям, действовавшим на момент строительства; если строительного проекта нет, а требуется разрешение или уведомление, проводится аудит строения (§ 28 ч. 5–6). На практике подаётся обмерный чертёж вместе с доказательствами. |
| После 01.07.2015 | Действуют сегодняшние правила. Изменение технических систем в многоквартирном доме может потребовать уведомления о строительстве и строительного проекта – их можно подать и задним числом. |
Если доказательств времени строительства нет, предполагается, что изменения сделаны позже. Поэтому доказательства важны: старые проекты, план из договора приватизации или купли-продажи, инвентаризационный чертёж, фотографии, счета.
Что обычно нужно
- Обмерный чертёж квартиры – текущий план с экспликацией помещений.
- Доказательства времени строительства – проекты, договоры, старые планы, фотографии.
- Аудит электроустановки, если были добавлены сауна, каменка, тёплый пол или изменена электрика. Аудит проводит аккредитованный инспекционный орган.
- Акт трубочиста, если в квартире есть камин или печь.
- Согласие квартирного товарищества, если работы затрагивали общие части дома (стояки, вентиляционная шахта, система отопления).
Кто рассматривает
Уведомление подаётся в регистре строений (ehr.ee). Его проверяет местное самоуправление – в Таллинне Департамент городского планирования, в Тарту городская управа – и вносит данные в регистр. Самоуправление может запросить дополнительные документы; окончательное решение принимает оно.
Зачем вообще приводить это в порядок
- Продажа: покупатель и его банк смотрят регистр строений (EHR). Несовпадающий план может снизить цену или остановить сделку.
- Кредит и страхование: банк и страховщик могут спросить, законны ли изменения.
- Безопасность: аудит электроустановки и акт трубочиста полезны и самому владельцу.
Итог
| Ситуация | Обычное решение |
|---|---|
| Только ненесущие перегородки | Исправление данных в регистре с обмерным чертежом |
| Изменения до 22.07.1995 | Уведомление о представлении данных + обмерный чертёж + доказательства |
| Сауна, расширение ванной 1995–2015 | Уведомление + обмерный чертёж + аудит электроустановки |
| Камин или печь | Плюс акт трубочиста |
| Изменены несущие стены | Строительный проект или аудит; сначала проконсультируйтесь |
Частые вопросы
Нужно ли разрешение, чтобы убрать перегородку в квартире?
Снос ненесущей перегородки или установка раздвижной стены, как правило, не является перестройкой, и разрешение не нужно. Изменение несущей или придающей жёсткость стены – это перестройка; тогда нужен строительный проект или аудит.
Как внести новый план квартиры в регистр строений?
Закажите обмерный чертёж (текущий план с экспликацией помещений) и подайте в регистре строений уведомление о представлении данных вместе с доказательствами. Уведомление проверяет местное самоуправление, в Таллинне – Департамент городского планирования.
Нужно ли задним числом узаконивать изменения, сделанные до 1995 года?
Для изменений, сделанных до 22 июля 1995 года, правовое основание предполагается (EhSRS § 28 ч. 1¹). Разрешение задним числом не требуется – данные вносятся в регистр уведомлением о представлении данных.
Нужны ли отдельные документы для сауны или камина?
Для сауны и электрического тёплого пола разумно заказать аудит электроустановки; для камина или печи нужен акт трубочиста. Если работы затронули общие части дома, получите подтверждение квартирного товарищества.
Вернуться ко всем руководствам или посмотреть готовые комплекты документов и персональные услуги.