Suurem köök sahvri arvelt, vannitoa laiendus, saun vannitoas, kamin vanas lõõris – paljudes korterites on aastate jooksul midagi ümber tehtud, aga ehitisregistris on endiselt vana plaan. Tavaliselt tuleb see välja korteri müügi, laenu või kindlustuse juures. Hea uudis: enamasti saab selle korda teha ilma tagantjärele ehitusloata.
Kas see oli üldse ümberehitus?
Ehitusseadustiku § 4 lõike 3 järgi on ümberehitus ehitamine, mille käigus ehitise omadused muutuvad oluliselt. Eelkõige on see:
- hoone kande- või jäigastavate konstruktsioonide muutmine või asendamine;
- piirdekonstruktsioonide muutmine (nt välisseinad, aknaavad);
- tehnosüsteemi paigaldamine, muutmine või lammutamine, mis muudab ehitise välisilmet või muid omadusi (vesi, kanalisatsioon, ventilatsioon, küte, elekter).
Üksiku osa vahetamine samaväärse vastu ei ole ümberehitus. Ka mittekandva vaheseina eemaldamine või liugseina paigaldamine ei ole üldjuhul ümberehitus. Vanades majades tasub siiski maja projektist üle kontrollida, et sein ei olnud jäigastav.
Oluline on, millal muudatused tehti
| Muudatused tehti | Mis kehtib |
|---|---|
| Enne 22.07.1995 | Õigusliku aluse olemasolu eeldatakse (ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 28 lg 1¹). Andmed kantakse ehitisregistrisse andmete esitamise teatisega (§ 28 lg 3). Tagantjärele luba ei nõuta. |
| 22.07.1995 – 30.06.2015 | Ehitis peab olema ohutu. Ohutust hinnatakse ehitamise ajal kehtinud nõuete järgi; kui ehitusprojekti pole ja on vaja luba või teavitamist, tehakse ehitise audit (§ 28 lg 5–6). Praktikas esitatakse mõõdistusjoonis koos tõenditega. |
| Pärast 01.07.2015 | Kehtivad tänased reeglid. Tehnosüsteemide muutmine kortermajas võib vajada ehitusteatist ja ehitusprojekti – selle saab esitada ka tagantjärele. |
Kui ehitamise aja kohta tõendeid pole, eeldatakse, et muudatused on tehtud hiljem. Seepärast on tõendid tähtsad: vanad projektid, erastamis- või ostu-müügilepingu plaan, inventariseerimisjoonis, fotod, arved.
Mida on tavaliselt vaja
- Korteri mõõdistusjoonis – praegune plaan koos ruumide eksplikatsiooniga.
- Tõendid ehitamise aja kohta – projektid, lepingud, vanad plaanid, fotod.
- Elektripaigaldise audit, kui lisati saun, keris, põrandaküte või muudeti elektrit. Auditi teeb akrediteeritud inspekteerimisasutus.
- Korstnapühkija akt, kui korteris on kamin või ahi.
- Korteriühistu kinnitus, kui tööd puudutasid maja ühiseid osi (püstakud, ventilatsioonišaht, küttesüsteem).
Kes menetleb
Teatis esitatakse ehitisregistris (ehr.ee). Selle vaatab üle kohalik omavalitsus – Tallinnas Linnaplaneerimise Amet, Tartus linnavalitsus – ja kannab andmed registrisse. Omavalitsus võib küsida lisadokumente; lõpliku otsuse teeb tema.
Miks seda üldse korda teha
- Müük: ostja ja tema pank vaatavad ehitisregistrit. Erinev plaan võib hinda alla tuua või tehingu peatada.
- Laen ja kindlustus: pank ja kindlustusandja võivad küsida, kas muudatused on seaduslikud.
- Ohutus: elektriaudit ja korstnapühkija akt on kasulikud ka omanikule endale.
Kokkuvõte
| Olukord | Tavaline lahendus |
|---|---|
| Ainult mittekandvad vaheseinad | Andmete parandamine registris mõõdistusjoonisega |
| Muudatused enne 22.07.1995 | Andmete esitamise teatis + mõõdistusjoonis + tõendid |
| Saun, vannitoa laiendus 1995–2015 | Teatis + mõõdistusjoonis + elektriaudit |
| Kamin või ahi | Lisaks korstnapühkija akt |
| Kandvad seinad muudetud | Ehitusprojekt või audit; küsi enne nõu |
Korduvad küsimused
Kas korteri vaheseina eemaldamiseks on vaja luba?
Mittekandva vaheseina eemaldamine või liugseina paigaldamine ei ole üldjuhul ümberehitus ja luba ei ole vaja. Kande- või jäigastava seina muutmine on ümberehitus – siis on vaja ehitusprojekti või auditit.
Kuidas saada korteri uus plaan ehitisregistrisse?
Telli mõõdistusjoonis (praegune plaan koos ruumide eksplikatsiooniga) ja esita ehitisregistris andmete esitamise teatis koos tõenditega. Teatise vaatab üle kohalik omavalitsus, Tallinnas Linnaplaneerimise Amet.
Kas enne 1995. aastat tehtud muudatusi tuleb tagantjärele seadustada?
Enne 22. juulit 1995 tehtud muudatuste õiguslikku alust eeldatakse (EhSRS § 28 lg 1¹). Tagantjärele luba ei nõuta – andmed kantakse registrisse andmete esitamise teatisega.
Kas sauna või kamina jaoks on vaja eraldi dokumente?
Sauna ja elektrilise põrandakütte puhul on mõistlik lasta teha elektripaigaldise audit; kamina või ahju puhul on vaja korstnapühkija akti. Kui tööd puudutasid maja ühiseid osi, küsi korteriühistu kinnitust.
Tagasi kõigi juhendite juurde või vaata valmis dokumendikomplekte ja personaalseid teenuseid.