Vanades kortermajades on tavaline, et endine ühine WC, panipaik, koridori osa või pööningu nurk on aastate eest ühe korteri osaks ehitatud. Igapäevaselt see ei sega, aga korteri müügil selgub, et paberite järgi kuulub ruum endiselt kõigile korteriomanikele. Selgitame, mida on vaja ja mis järjekorras, et ruum ka õiguslikult korteri osaks saaks.
Lühidalt
- Mida on vaja:
- mõõdistus ja plaan uute piiridega, korteriomanike notariaalne kokkulepe ja kanne kinnistusraamatusse ning korteri andmete korrastamine ehitisregistris.
- Hind:
- Ehitisregistri menetlus alates 190 €, kui midagi on ehitatud ja dokumendid puuduvad, seadustamine võtmed kätte alates 490 €; mõõdistus lisandub, notari tasu ja riigilõiv eraldi.
- Aeg:
- mõõdistus ja ehitisregister tavaliselt 3–6 nädalat; korteriomanike kokkulepe sõltub omanikest. Ajad on tüüpilised, mitte lubadus.
Miks ruum ei ole paberite järgi korteri oma
Korteriomand koosneb kahest osast: eriomandist (korter ise) ja kaasomandi osast (maa, maja konstruktsioonid ja ühised ruumid). Hoone osad, mis ei ole ühegi eriomandi ese, kuuluvad kaasomandisse (korteriomandi- ja korteriühistuseadus § 4 lg 4).
Kui ühine ruum ehitati korteri osaks, muutus olukord ainult füüsiliselt. Kinnistusraamatus ja korteri plaanil on ruum endiselt kõigi omanike oma. Seepärast ei piisa sellest, et ruum on aastaid olnud kasutuses: piirid tuleb muuta kokkuleppega ja kanda kinnistusraamatusse.
Sammud õiges järjekorras
- 1.Võrdle paberid tegelikkusega. Vaata maja vanu plaane, kinnistusraamatut ja ehitisregistrit ning pane kirja, mida ruumis on muudetud: vaheseinad, uksed, vesi, kanalisatsioon, elekter, ventilatsioon.
- 2.Räägi teiste korteriomanikega. Liitmiseks on vaja nende nõusolekut. Kui samas majas on ka teisi samasuguseid ruume, on mõistlik kõik muudatused korraga ära teha – üks mõõdistus ja üks kokkulepe on kõigile odavam.
- 3.Telli mõõdistus ja plaan. Plaanil peavad olema korterite praegused ja uued piirid ning pinnad. Seda plaani on vaja nii ehitisregistrile kui ka notarile.
- 4.Korrasta ehitisregistri andmed. Kui ehituslikke muudatusi oli, selgub selles etapis, kas piisab andmete esitamise teatisest või on vaja kasutusteatist või luba (vt allpool).
- 5.Sõlmi korteriomanike kokkulepe notari juures. Eriomandi ulatuse muutmiseks on vaja asjassepuutuvate korteriomanike kokkulepet (§ 9 lg 1), mis tehakse notariaalselt (§ 3 lg 3). Kokkuleppes määratakse ka uued kaasomandi osade suurused.
- 6.Notar esitab kokkuleppe kinnistusraamatusse. Pärast kannet on ruum ka õiguslikult korteri osa ja korterit saab müüa koos sellega.
Ehitisregister: kas piisab teatisest või on vaja luba
- Ruumis ei muudetud midagi (ainult omanik muutub): korrastatakse korteri andmed ehitisregistris mõõdistusjooniste alusel.
- Eemaldati mittekandev vahesein, tehti uks või lisati veetoru ruumi, kus kanalisatsioon oli olemas: see ei ole üldjuhul ümberehitamine, sest hoone omadused ei muutu oluliselt (ehitusseadustik § 4 lg 3). Siis piisab andmete esitamise teatisest koos mõõdistusjoonistega.
- Muudeti kandvaid konstruktsioone või tehnosüsteeme nii, et hoone omadused muutusid: see on ümberehitamine. Kui tööd tehti enne 1.07.2015, seadustatakse need valmis ehitisena kasutusteatise või -loaga ning projekti puudumisel tehakse ehitise audit (ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus § 28 lg 2 ja 6). Hilisemate tööde puhul on vaja ehitusteatist või -luba koos projektiga.
Lõpliku otsuse, millist menetlust on vaja, teeb omavalitsus. Keerulisemal juhul tasub enne küsida valla ehitusspetsialistilt kirjalikku arvamust. Vaata ka juhendit korteri ümberehituse seadustamine.
Kui mõni omanik ei ole nõus
Iga korteriomanik võib nõuda teiselt omanikult muudatuseks vajalike tahteavalduste andmist, kui olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega ja muudatus ei kahjusta ülemääraselt ühegi omaniku õigustatud huve (§ 9 lg 2).
Hea usu põhimõttega vastuolu eeldatakse, kui üldkoosolek on vastava otsuse poolt hääletanud nii, et poolt on üle poole kõigist häältest nende omanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest (§ 9 lg 3). Seega on üldkoosoleku otsus hea esimene samm ka siis, kui kõik pole kohe nõus.
Mida korteriga liita ei saa
Eriomandi esemeks ei saa olla hoone osad ega seadmed, mis on vajalikud hoone püsimiseks, ohutuseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks – ka siis, kui need asuvad korteri sees (§ 4 lg 3). Näiteks jäävad maja ühised püstikud, peasulgurid ja kandvad konstruktsioonid kaasomandisse ka siis, kui ruum liidetakse korteriga.
Liidetavale ruumile peab olema juurdepääs korteri kaudu ning teiste omanike juurdepääs ühistele seadmetele ei tohi kaduda.
Korduma kippuvad küsimused
Kas võin ruumi lihtsalt kasutada, kui teised omanikud on nõus?
Kasutada võib, kuid suulisest kokkuleppest ei piisa, kui korter müüakse. Kindlam on kas liita ruum korteriga (eriomandi ulatuse muutmine) või leppida kokku erikasutusõiguses: korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandist ühe korteriomaniku erikasutusse (korteriomandi- ja korteriühistuseadus § 14). Uue omaniku suhtes kehtib kokkulepe siis, kui see on kantud kinnistusraamatusse (§ 13 lg 3). Erikasutusõigus ei tee ruumi korteri omandiks.
Kas korteriühistu juhatus saab liitmise ise otsustada?
Ei. Korteriomandite piire muudetakse korteriomanike kokkuleppega, mitte juhatuse otsusega (§ 9 lg 1). Üldkoosoleku otsus on oluline siis, kui mõni omanik ei ole nõus: üle poole kõigist häältest nende omanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, annab aluse teise omaniku nõusolekut nõuda (§ 9 lg 2–3).
Kas peab ka midagi ehitama või luba võtma?
Kui ruumis ehituslikult midagi ei muudetud, korrastatakse ainult andmed. Kui ruum on ümber ehitatud, sõltub menetlus muudatusest ja ajast: mittekandva vaheseina eemaldamine või uks ei ole üldjuhul ümberehitamine, kandvate konstruktsioonide või tehnosüsteemi olulisel muutmisel on vaja teatist või luba. Lõpliku otsuse teeb omavalitsus.
Kes maksab?
Selles lepivad omanikud kokku. Tavaliselt maksab see, kelle korteriga ruum liidetakse: mõõdistuse, plaanid, ehitisregistri menetluse, notari tasu ja kinnistusraamatu riigilõivu.
